To zagadnienie przez lata budziło liczne kontrowersje wśród kredytobiorców oraz ich pełnomocników prawnych. Przepisy prawa przewidują bowiem, że ochrona wynikająca z Dyrektywy Rady 93/13/EWG z 5 kwietnia 1993 r. oraz jej polskich implementacji przysługuje wyłącznie konsumentom. Kluczowym kryterium staje się więc ustalenie, czy osoba wynajmująca nieruchomość może być uznana za konsumenta w świetle obowiązujących regulacji.

Wyrok TSUE jako przełom

Przełomem w tej sprawie okazało się orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 24 października 2024 r. w sprawie C-347/23, wydane na wniosek Sądu Okręgowego w Warszawie. Trybunał uznał, że osoba fizyczna zaciągająca kredyt hipoteczny na zakup jednej nieruchomości mieszkalnej przeznaczonej na wynajem może zostać uznana za konsumenta, o ile działała w celach niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową. Fakt, że wynajem przynosi dochód, nie wyklucza automatycznie statusu konsumenta.

Kryterium celu i czasu zawarcia umowy

Najważniejszym elementem oceny pozostaje cel zawarcia umowy kredytowej i okoliczności istniejące w momencie jej podpisywania. TSUE wyjaśnił, że zakup mieszkania na wynajem może być traktowany jako forma zarządzania majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarcza, jeśli nie jest to zorganizowana forma inwestowania. Podkreślono także, że analizując status kredytobiorcy, sąd powinien kierować się rzeczywistym przeznaczeniem nieruchomości oraz intencjami stron w chwili zawierania umowy.

Sąd mógłby uznać za konsumenta osobę, która wynajmuje pojedyncze mieszkanie, aby zabezpieczyć swoją przyszłość emerytalną, a nie w celach komercyjnych. Inaczej sytuacja wygląda, gdy wynajem jest zorganizowaną i regularną działalnością, przypominającą działalność gospodarczą niekoniecznie zarejestrowaną.

Kilka nieruchomości a status konsumenta

Wyrok TSUE nie rozstrzyga jednak wątpliwości związanych z wynajmem większej liczby nieruchomości. Sądy muszą indywidualnie badać, czy dany kredytobiorca zachowuje status konsumenta, analizując, czy zarządzanie kilkoma lokalami jest formą działalności gospodarczej.

W takich przypadkach ważne staje się ustalenie, czy działania kredytobiorcy wskazują na profesjonalny charakter wynajmu. Na przykład osoba, która formalnie nie prowadzi działalności gospodarczej, ale wynajmuje kilka lokali i aktywnie zarządza ich obsługą, może zostać uznana za przedsiębiorcę. Równie istotna jest kwestia proporcji – sądy mogą oceniać, czy nieruchomość służy głównie celom mieszkaniowym właściciela czy zawodowym, np. prowadzeniu gabinetu czy biura. Sąd w podobnej sprawie może także przeanalizować, w jakim zakresie lokal służył różnym celom, uwzględniając ich proporcje. Przykładowo, jeśli stomatolog kupił nieruchomość i w całości przeznaczył ją na prowadzenie gabinetu, sytuacja zostanie oceniona inaczej niż w przypadku, gdy jedynie niewielka część domu była wykorzystywana zawodowo, a głównym celem zakupu było zapewnienie sobie miejsca do zamieszkania. W takiej sytuacji Sąd najprawdopodobniej orzeknie , że realizacja celu mieszkaniowego (konsumpcyjnego) była przeważająca.

Rozbieżności w orzecznictwie

Orzecznictwo w tej kwestii nie jest jednoznaczne. Niektóre polskie sądy w przeszłości uznawały, że kredytobiorca wynajmujący mieszkanie, nawet w ramach tzw. najmu prywatnego, traci status konsumenta, jeśli lokal nie służył jego potrzebom mieszkaniowym.

Przykładem może być sytuacja osoby, której bank zaoferował kredyt w ramach programu „Buy-to-let”. Mimo że bank nie uwzględniał w zdolności kredytowej dochodu z przyszłego najmu i nie wymagał dowodów na jego osiąganie, sąd analizował jej działalność gospodarczą i zeznania podatkowe.

Innym problemem mogły być na przykład sytuacje , gdzie przedsiębiorcy rejestrując działalność gospodarczą zgłaszają szeroki zakres działalności ( PKD na potrzeby urzędowe) , które, choć formalnie zgłoszone, mogły nie odzwierciedlać rzeczywistej aktywności kredytobiorcy bo faktycznie oni nigdy nie podejmowali takich działań

Podsumowanie i wnioski

Wyrok TSUE rozwiewa wątpliwości dotyczące wynajmu jednej nieruchomości, lecz pozostawia otwarte pytania o sytuacje bardziej złożone, takie jak wynajem kilku lokali. Ostateczne rozstrzygnięcie zawsze zależy od indywidualnych okoliczności sprawy i oceny sądu. Dopiero kolejne pytania prejudycjalne mogą w pełni uregulować tę kwestię.